Не завжди розрахунок між покупцем та продавцем за договором купівлі-продажу нерухомого майна здійснюється в повному обсязі в момент підписання договору. На практиці трапляються випадки, коли продавець погоджується на продаж майна лише за частину суми, з обіцянкою виплати покупцем повної вартості в майбутньому.
Як юридично оформити дані правовідносини?
Так, один із варіантів міститься в статті 694 Цивільного кодексу України, де зазначено, що договором купівлі-продажу може бути передбачений продаж товару в кредит з відстроченням або з розстроченням платежу. Необхідно звернути увагу, що істотними умовами даного договору з умовою про розстрочення платежу є ціна товару, порядок, строки і розміри платежів.
Цивільний кодексом України, окрім того, передбачено механізм захисту прав продавця. Так, якщо покупець прострочив оплату товару, проданого в кредит, продавець має право вимагати повернення неоплаченого товару. Окрім того, на прострочену суму можуть нараховуватись проценти від дня, коли товар мав бути оплачений, до дня його фактичної оплати. І ще один дуже важливий аспект: з моменту передання товару, проданого в кредит, і до його оплати продавцю належить право застави на цей товар.
Як на практиці реалізувати норми цивільного законодавства?
Після укладання та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу до покупця переходить право власності на майно, оплата щодо якого ним не здійснена або здійснена не в повному обсязі. Дане право власності підлягає державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Однак у продавця відповідно до ч. 6 ст. 694 ЦК України існує право застави (іпотеки) на передане майно до моменту його повної оплати.
Таке право застави (іпотеки) виникає в силу закону та не потребує додаткового оформлення (наприклад, укладання договору іпотеки), однак підлягає обов’язковій державній реєстрації відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” одночасно з реєстрацією права власності за покупцем.
Зареєстроване обтяження речових прав (іпотека) є безумовною гарантією для виконання покупцем своїх зобов’язань щодо повної сплати вартості майна. Адже у випадку невиконання чи неналежного виконання покупцем своїх зобов’язань, у продавця є право примусово стягнути з покупця суму боргу за договором купівлі-продажу шляхом звернення стягнення на майно, що є одночасно і предметом договору купівлі-продажу, і предметом іпотеки.
