Договор аренды – первооснова для построения комфортабельной и планомерной работы арендатора с владельцем коммерческого помещения. В первую очередь, официальный документ учитывает интересы двух сторон. На практике часто бывают такие ситуации, когда баланс отношений нарушен и как результат, ущемленная сторона не чувствует полномерной защиты своих прав.
Какие ошибки самые типичные и как минимизировать риски во время подготовки контракта аренды недвижимого имущества нам расказали в агенстве недвижимости A-office.
Законные полномочия собственника
Проверка правоустанавливающих документов – важный шаг при заключении официального договора. Важно на этом этапе подключать квалицированного эксперта, который укажет на потенциальные риски.
Недобросовестный арендодатель может определенно скрывать важные данные, например передача в аренду территории, которая обременённая ипотекой.
Несколько владельцев арендованной площадки
Единый собственник – сильная позиция при взаимодействии двух сторон. Первоначально арендатор может столкнуться с непрофессионализмом, когда собственник не сориентирован на профильную работу. От этого страдает качество и условия, предоставляемых услуг арендодателем.
Существует и вариант того, что один из владельцев в любой момент захочет перепродать или вовсе отказаться от взаимного сотрудничества.
Непрофессиональный арендодатель
Конструктивные отношения с собственником помещения играют важную роль для продуктивной и эффективной работы двух сторон. Важно вовремя улавливать момент, когда качество услуг отличается от стандартов, которые были отмечены в официальном документе.
Краткосрочная перспектива аренды
Довольно необычная схема аренды для категории А, которая иногда встречается в строениях класса В. Зачастую применяют для аренды помещений и типа С. Особенность краткосрочной аренды заключается в том, что договор заключается только на 11 месяцев, соответственно он не подлежит регистрации в государственных структурах. Как правило, собственники недвижимости используют данный вариант в случае имеющихся нарушений, описанных в пункте выше.
Данный вариант аренды не подходит для компаний и организаций, которые планируют производить свое бюджетирование в последующие годы деятельности. То есть компании, готовы вложиться в новый ремонт и отделку, но спустя 11 месяцев они могут просто потерять свое арендованное помещение или заключить новый договор на менее комфортных условиях.
Непредвиденное увеличение затрат на аренду
Большинство юристов научились просчитывать и минимизировать данную степень рисков, благодаря наперед заложенной индексации. Главное – оговорить все нюансы на моменте переговоров и закрепить в письменной форме договора.
Чаще всего в заложенная индексация равна индексу потребительских цен и рассчитана в национальной валюте или в перерасчете на другую.
Риски аренды, связанные с наземной парковкой
Все строения категории А имеют за собой определенный парковочный коэффициент территории. Проще говоря за каждым арендатором должно быть закреплено определенное машиноместо. Это может быть одно или несколько.
Если говорить об аренде зданий класса С и В, то в момент переговоров нужно уточнить – предполагается ли за зданием выделение наземной парковки. Иногда собственник может использовать парковочное место в собственных целях или сдавать его в аренду отдельно от самого здания. Если упустить этот момент, то арендатор может остаться без единого парковочного места вокруг арендованной территории.
Все риски аренды нужно учесть в договоре
Главной ошибкой арендатора невнимательное отношение к составлению договора и пунктам, что в нем прописаны. Нужно понимать, что при составлении данного документа каждая из сторон заинтересована в получении максимальных выгод для себя.
Как правило, арендодатель уже имеет собственный шаблон договора, где указаны все пункты выгодные именно ему. При этом арендатор может бегло просмотреть главные пункты и подписать документ. И это главная ошибка, поскольку все возникшие проблемы в дальнейшем будут решать на основе этого документа.
Чтобы минимизировать риски в договоре важно обратить внимание на следующие моменты:
- Объект аренды должен быть описан детально.
- Главное, чтобы было указано о техническом состоянии на момент подписания договора.
- Нужно отметить форму передачи имущества.
- Должно быть отмечено целевое назначение арендуемого помещения и особенности использования имеющегося имущества.
- В договоре должна быть прописана возможность субаренды по согласию с владельцем или без одобрения.
- Особо важный пункт – условия и порядок изменений в оплате за аренду. Также нужно прописать дополнительные платежи.
- В договоре так же может быть прописана необходимость и размер залогового гарантийного платежа и его использование.
- Немаловажный пункт – нарушения условий договора и их последствия.
- Возможность одностороннего расторжения договора.
При учете всех вышеперечисленных рисков возможно свести к минимуму проблемы в процессе аренды любого помещения.
