Перед укладенням договору купівлі-продажу нерухомості покупець та продавець можуть укласти попередній договір, за яким покупець сплачує продавцю завдаток.
Які ж наслідки має ухилення продавця від укладення договору купівлі-продажу нерухомості?
Чи можна повернути сплачені кошти у подвійному розмірі у разі ухилення продавця від укладання договору купівлі-продажу нерухомості?
Згідно зі статтею 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна зі сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Відповідно до частини першої статті 546 Цивільного кодексу України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Згідно зі статтею 570 Цивільного кодексу України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
Отже, ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.
Аванс не має забезпечувальної функції, якщо основний договір не укладено з ініціативи будь-якої зі сторін, то аванс повертається його власникові.
У разі неукладення основного договору купівлі-продажу нерухомості, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам законодавства, то передана з попереднім договором грошова сума є авансом, який підлягає поверненню, а не завдатком.
Тобто, поверненню підлягає лише сплачена сума, а відповідальність у вигляді стягнення подвійного розміру завдатку не може бути застосована, навіть якщо це передбачено попереднім договором.
Саме таким є правовий висновок, викладений у постановах Верховного Суду від 01 жовтня 2020 року у справі № 361/8331/18 та від 13 січня 2021 року у справі № 686/6823/14-ц.
