В данной статье к.ю.н., старший преподаватель кафедры гражданского процесса Национального университета «Одесская юридическая академия» Бут Илья Александрович исследует особенности пользования приобретателем объектов недвижимого имущества без правоустанавливающих документов землей коммунальной собственности, которая находится во временном пользовании у отчуждателя объектов недвижимости. Статья публикуется на языке оригинала.
Відповідно до земельного законодавства України (ст. 206 ЗК України та ч.1 ст. 2 Закону України «Про плату за землю») використання землі в Україні є платним: плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.
В той же час, виникають складнощі щодо визначення обов’язку сплачувати відповідні платежі у разі переходу права користування земельною ділянкою, в тому числі, внаслідок відчуження об’єкту нерухомості, розташованого на земельній ділянці: у відчужувача виникає інтерес зменшити розмір орендних платежів, тоді як набувач зацікавлений у відстроченні справляння плати за землю.
В даній статті спробуємо дослідити особливості користування без правовстановлюючих документів набувачем об’єктів нерухомого майна землею комунальної власності, яка знаходиться в тимчасовому користуванні у відчужувача об’єктів нерухомості.
У відповідності до ч. 1 ст. 79 Земельного кодексу України (ЗК України) земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Як випливає зі ст. 79-1 ЗК України визначення земельної ділянки у якості об’єкта цивільних прав відбувається в процесі її формування, який включає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру:
- у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності;
- шляхом поділу чи об’єднання раніше сформованих земельних ділянок;
- шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;
- шляхом інвентаризації земель державної чи комунальної власності у випадках, передбачених законом;
- за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв).
Сформована земельна ділянка підлягає державній реєстрації у Державному земельному кадастрі з присвоєнням їй кадастрового номера.
В той же час, фактичне користування може виникати не щодо всієї земельної ділянки, яка є об’єктом цивільного права, а щодо певної частини земельної ділянки. Наприклад, в ході відчуження частини об’єктів нерухомого майна, що знаходяться на даній земельній ділянці.
Відповідно до ч. 2 ст. 102 ЗК України, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Аналогічна позиція викладена у Постанові ВСУ у справі № 6-253цс16 від 13 квітня 2016 року: зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.
Однак тут слід мати на увазі, що в залежності від дати набуття права власності на нерухоме майно такі законодавчі положення не завжди означають автоматичного переходу права користування земельною ділянкою до набувача нерухомого майна: ст. 116 ЗК України (в редакції станом на 05.07.2008 р.) встановлює, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом. В той же час, ст. 141 ЗК України України (в редакції станом на 05.07.2008 р.) не містила такої підстави для припинення права користування земельною ділянкою як набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, оскільки таку підставу було включено до ст. 141 ЗК України згідно із Законом № 1702-VI від 05.11.2009 (зазначені зміни набрали чинності з 01.01.2010 року).
Отже, якщо особа до 01.01.2010 року набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, до такої особи автоматично не перейшло право користування земельною ділянкою, оскільки право користування попереднього землекористувача не було припинено.
Так само, ст. 125 ЗК України (в редакції станом на 05.07.2008 р.) вказує, що право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації, а право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.
Як вбачається з вищенаведених законодавчих положень, до 01.01.2010 року з виникненням права власності на об’єкт нерухомості передбачався перехід права користування земельною ділянкою за умови:
1) земельна ділянка (частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами – ч. 1 ст. 79 ЗК України) має бути визначена. В той же час, якщо відбувається відчуження частини споруд, право користування всією земельною ділянкою не може перейти до набувача, оскільки земельна ділянка не сформована, її площа не визначена;
2) наявності рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень щодо набуття права користування земельною ділянкою;
3) одержання власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації, а право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації (ст. 125 ЗК України). З урахуванням законодавчих змін до вищезазначених статей станом на сьогодні, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Отже, законодавство пов’язує виникнення прав на земельну ділянку з моменту реєстрації цього права.
Також варто відзначити, що нерідко в договорах щодо права тимчасового користування землею органи місцевого самоврядування зазначають обов’язок орендаря у разі відчуження будівель та споруд, які розміщені на відповідній земельній ділянці, повідомити орган місцевого самоврядування та переоформити документи на право подальшого користування земельною ділянкою. До посвідчення міською радою прав третіх осіб на користування даною земельною ділянкою або дольової участі у землекористуванні (при переході права на будівлю, споруду або їх частину) плата за землю здійснюється землекористувачем у повному обсязі.
До речі, у разі відчуження нерухомого майна користувачем земельної ділянки, за ним зберігатиметься обов’язок зі сплати податку на землю: такої позиції дотримувався і ВСУ у справі № 21-804а16, фактично вказавши, що у випадку купівлі-продажу нерухомості на орендованій ділянці за землю платять обидва: продавець – орендну плату до припинення договору оренди, покупець – плату за землю до оформлення договору оренди.
Саме відчужувач в даній ситуації знаходиться у невигідному становищі, оскільки має сплачувати плату за землю в тій чи іншій формі до моменту належного оформлення відповідних прав на земельну ділянку за набувачем, що навіть за його добросовісності може розтягнутися на декілька місяців, а у разі недобросовісності й постійного зволікання з оформленням прав – і на декілька років. Це зумовлює необхідність звернення відчужувача до суду з вимогою про відшкодування збитків, спричинених користуванням земельною ділянкою без правовстановлюючих документів.
Під час заявлення позивачем вимоги щодо відшкодування збитків, спричинених користуванням земельною ділянкою без правовстановлюючих документів, позивачі посилаються на ст. 206 ЗК України та ч.1 ст. 2 Закону України «Про плату за землю», выдповыдно до яких використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.
За змістом статті 13 Закону України «Про плату за землю» підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, а орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності, — договір оренди такої земельної ділянки. Відповідно до ст. 15 цього ж Закону власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок, а також орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. Об’єктом плати на землю є земельна ділянка – частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (ч. 1 ст. 79 ЗК України).
За змістом ст. 142.72 ПК України земельний податок – обов’язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів. Відповідно до ст. 269.1 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток, землекористувачі.
Об’єктами оподаткування земельним податком є: земельні ділянки які перебувають у власності або користуванні; земельні частки (паї), які перебувають у власності (ст. 270.1 ПК України). Відповідно до ч. 1 ст. 269 ПК України підставою для нарахування земельного податку є дані земельного кадастру.
Отже, під час розгляду справи необхідно взяти до уваги, те що земля, на якій розташовані набуті нежитлові приміщення, виділена чи не виділена в натурі, чи визначена площа земельної ділянки та чи наявні щодо неї будь-які відомості в державному земельному кадастрі.
Розраховуючи розмір збитків, позивач має обґрунтувати власний розрахунок. Зазвичай таким обґрунтуванням розрахунок заборгованості пропорційно сплаченим орендним платежам або ж податку за землю, який (якщо не враховувати коефіцієнтів, визначених п. 271.1.1, п. 274.1, п. 288.5.1 п. 276.2 Податкового кодексу України) прямо залежить від площі ділянки, помноженої на нормативно-грошову оцінку.
У разі відсутності землевпорядної документації позивач, фактично, на власний розсуд визначає розмір земельної ділянки, займаної об’єктами нерухомості, що вибули з його права власності. Тим більше, що фактично займана площа такими об’єктами нерухомості не завжди дорівнює площа будинків та споруд, оскільки може включати певну площу, необхідну для обслуговування нерухомого майна. Отже, будь-які розрахунки розміру збитків за відсутності визначеної площі є припущенням позивача, на яких не оже грунтуватис судове рышення.
У ч. 3 ст. 157 ЗК України, також зазначено, що порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі і землекористувачам встановлюється Кабінетом Міністрів України: чинним є спеціальний Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.1993 р. №284, однак при його застосуванні слід також керуватися і загальними положеннями статті 22 ЦК України, відповідно до якої збитками є:
1) втрати, яких особа зазнала у зв’язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки);
2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).
Відшкодування збитків є видом цивільно-правової відповідальності. Підстави для настання цивільно-правової відповідальності за порушення земельного законодавства встановлено, зокрема, Земельним кодексом України. Згідно з ч. 1 ст. 157 ЗК України, відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам здійснюють органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, громадяни та юридичні особи, які використовують земельні ділянки, а також органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, громадяни та юридичні особи, діяльність яких обмежує права власників і землекористувачів або погіршує якість земель, розташованих у зоні їх впливу, в тому числі внаслідок хімічного і радіоактивного забруднення території, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами і стічними водами.
Відповідно до п. 2 Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. № 284, розміри збитків визначаються комісіями, створеними Київською та Севастопольською міськими, районними державними адміністраціями, виконавчими комітетами міських (міст обласного значення) рад. Результати роботи комісій оформлюються відповідними актами, що затверджуються органами, які створили ці комісії.
До складу комісій включаються представники Київської, Севастопольської міських, районних державних адміністрацій, виконавчих комітетів міських (міст обласного значення) рад (голови комісій), власники землі або землекористувачі (орендарі), яким заподіяні збитки, представники підприємств, установ, організацій та громадяни, які будуть їх відшкодовувати, представники територіальних органів Держгеокадастру, Держекоінспекції, фінансових органів, органів у справах містобудування і архітектури та виконавчих комітетів сільських, селищних, міських (міст районного значення) рад, на території яких знаходяться земельні ділянки. Тому як позивачу, так і відповідачу слід звернути увагу на дотримання встановленої процедури визначення розміру збитків, завданих землекористувачам.
В той же час, відповідно до п. 3 Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.1993 р. №284, відшкодуванню підлягають збитки власників землі та землекористувачів, у тому числі орендарів, включаючи і неодержані доходи, якщо вони обґрунтовані.
Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам є спеціальним підзаконним нормативно-правовим актом, яким визначаються особливості розрахунку та стягнення збитків, спричинених землекористувачам. Ним не розрізняється порядку обрахування збитків землекористувачам в залежності від того, чи це є втрати, яких особа зазнала у зв’язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки), чи це є доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода) – з огляду на п. 3 Порядку вбачається, що він застосовується для розрахунку збитків, включаючи неодержані доходи, але не обмежується тільки упущеною вигодою.
Слід також зазначити, що відшкодовуючи збитки у вказаному порядку, позивач має довести наявність усіх елементів складу цивільного правопорушення, які є підставою для відшкодування майнової шкоди відповідно до змісту ст. 1166 ЦК України, а саме наявності: 1) протиправної поведінки; 2) збитків; 3) причинного зв’язку між протиправною поведінкою боржника та збитками; 4) вини. За відсутності хоча б одного з цих елементів цивільна відповідальність не настає.
В той же час, сторони спору мають звернути увагу та надати оцінку правовій природі спірних коштів, які підлягають стягненню. Поступово формується судова практика, відповідно до якої зазначені кошти розуміються не як відшкодування витрат, понесених відчужувачем нерухомого майна у якості плати за землю (реальні збитки) або ж упущена вигода, а у якості безпідставного збагачення набувача, що є доволі спірним.
В розумінні ст. 1212 ЦК України, якою визначено підстави виникнення зобов’язань у зв’язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави, предметом регулювання інституту безпідставного отримання чи збереження майна є відносини, які виникають у зв’язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і які не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Відповідно до загальних положень законодавства про відшкодування завданої шкоди таке відшкодування є мірою відповідальності. Разом з тим обов’язок набувача повернути безпідставно набуте (збережене) майно потерпілому не належить до заходів відповідальності, оскільки боржник при цьому не несе жодних майнових втрат – він зобов’язується повернути тільки майно, яке безпідставно утримував (зберігав). На відміну від зобов’язань, які виникають із завдання шкоди, для відшкодування шкоди за пунктом 4 частини третьої статті 1212 ЦК вина не має значення, оскільки важливий сам факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.
Відповідно до ч. 1 ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов’язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов’язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
У зобов’язанні з безпідставного набуття, збереження майна підлягають доведенню:
а) факт набуття або збереження майна за рахунок іншої особи,
б) відсутність для цього підстав, встановлених договором, законом або іншими правовими актами,
в) вартість безпідставного збагачення.
Тягар доказування відсутності підстав для збереження майна лежить на власнику майна, яке було безпідставно набуте. Під відсутністю правової підстави розуміється такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовідношення і його юридичному змісту. Тобто, відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином.
Суди, стягуючи зазначені кошти у якості безпідставного збагачення, вказують, що набувач, не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, збільшує вартість власного майна, а позивач (потерпілий) втрачає належне йому майно (кошти від орендної плати), тобто відбувається факт безпідставного збереження саме орендної плати відповідачем за рахунок позивача. Оскільки згідно з ч. 2 ст. 1212 Цивільного кодексу України положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події, суди визначають обов’язок сплатити суму безпідставного збагачення в силу самого факту такого збагачення незалежно від того, чи стало воно результатом поведінки набувача чи потерпілого або третіх осіб, або сталось поза волею останніх. При цьому має значення лише сам об’єктивний результат: наявність безпідставного збагачення (наприклад, Постанова ВГСУ від 12 січня 2017 року у справі № 922/51/15).
