Общими принципами гражданского законодательства Украины являются нерушимость как права собственности, так и других вещных прав, производных от права собственности, в том числе в связи со сменой собственника. Так, Гражданским и Земельным кодексами Украины, законами Украины «Об аренде земли», «Об ипотеке» среди прочего, предусмотрено сохранение действия вещного права на недвижимое имущество, производного от права собственности, в случае изменения субъекта права собственности.
Безусловно, учитывая действие принципа свободы договора, закрепленного в статье 6 Гражданского кодекса Украины, стороны договора, среди прочего, могут предусмотреть пресечения в виде действия договора, по которому приобретается вещное право, производное от права собственности, так и самого вещного права в случае смены собственника недвижимого имущества. Такое прекращение вещного права, производного от права собственности, в силу действия норм Гражданского кодекса Украины и Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее — Закон) будет иметь следствием проведение государственной регистрации прекращения вещного права, производного от права собственности.
Вместе с тем, следует обратить внимание, что согласно закону, которым определены принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений (далее — государственная регистрация прав), государственной регистрации подлежат именно вещные права на недвижимое имущество и их обременения, а не документы, в частности договора на основании которых приобретаются такие вещные права.
Законом предусмотрено, что в Государственный реестр прав вносятся сведения о вещных правах на недвижимое имущество, об объектах и субъектах этих прав. При этом следует отметить, что субъектом вещного права являются не стороны договора, по которому приобретается определенное вещное право, а сторона договора, которая приобретает вещное право. Другая сторона договора, в силу положений Гражданского кодекса Украины, для реализации своих прав уже должна иметь зарегистрированное вещное право, которое предоставляет ей возможность реализовывать определенные правомочия.
То есть, субъектом вещного права, в частности, такого как аренда, ипотека, является никто иной, как арендатор, ипотекодержатель. В свою очередь, арендодатель, ипотекодатель является лишь стороной сделки, по которой приобретается соответствующее вещное право, производное от права собственности. Арендодатель, ипотекодатель обычно являются субъектом права собственности, поскольку именно ими реализуются правомочия собственника, в частности по передаче в аренду или ипотеку соответствующего недвижимого имущества.
В свою очередь, программные средства ведения Государственного реестра прав при проведении государственной регистрации прав, производных от права собственности, кроме сведений о субъекте вещного права, в обязательном порядке предусматривают внесение сведений о субъекте права собственности, которым передается недвижимое имущество на определенное вещное право. При этом такая обязанность отражения сведений о владельце технически применяется как при внесении сведений об ином вещном праве в специальный раздел Государственного реестра прав, так и при внесении таких сведений в существующий раздел Государственного реестра прав, в котором, конечно, уже содержатся сведения о владельца недвижимого имущества. При таких условиях сведения о владельце в открытом разделе Государственного реестра прав дублируются как в сведениях о праве собственности, так и в сведениях об иных вещных правах.
Со временем такое «техническое» дублирование сведений о владельце приводит к некорректности отображения сведений о владельце в сведениях об ином вещном праве, производном от права собственности, в первую очередь в связи с приобретением права собственности на недвижимое имущество другим лицом.
Во избежание в дальнейшем таких ситуаций, а также учитывая отсутствие технической возможности программных средств ведения Государственного реестра прав «автоматически» при проведении государственной регистрации приобретения права собственности на недвижимое имущество изменять сведения о владельце в сведениях об ином вещном праве, производном от права собственности на такое недвижимое имущество, Порядком ведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 26 октября 2011 года № 1141, предусмотрено внесение именно государственным регистратором прав на недвижимое имущество «в ручном режиме» сведений о новом собственнике недвижимого имущества в сведения об ином вещном праве (пункт 37). Безусловно, это техническое действие должно происходить одновременно с проведением государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. В противном случае такое действие проводится исключительно как исправление допущенной технической ошибки.
Учитывая указанное, при проведении государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, при наличии в открытом разделе Государственного реестра прав сведений об ином вещном праве на такое имущество, в том числе аренды, ипотеки, после выполнения операции государственной регистрации права собственности, на основании принятого решения о государственной регистрации права собственности государственному регистратору следует выполнить операцию внесения изменений в сведения об ином вещном праве, а именно, внести актуальные сведения о владельце недвижимости.
В случае открытия раздела в Государственном реестре прав и переносе сведений об ипотеке из Государственного реестра ипотек или внесении сведений об аренде из Государственного земельного кадастра в сведениях об ином вещном праве государственный регистратор сразу отображает сведения об актуальном собственнике недвижимого имущества. При этом, для совершения такого технического действия государственному регистратору не подаются документы, удостоверяющие факт приобретения вещного права, производного от права собственности, на основании которого было проведена государственная регистрация такого вещного права. При наличии в соответствующем договоре положений о прекращении его действия в связи со сменой собственника недвижимого имущества, и как следствие прекращении вещного права, производного от права собственности, как субъект соответствующего вещного права, так и «актуальный» владелец недвижимого имущества должны подать заявление и документы, необходимые для проведения государственной регистрации прекращения такого вещного права.
