Доволі рідко в правовій реальності можна почути про укладання договору міни, особливо в сфері нерухомості, адже його майже витіснив такий звичний договір купівлі-продажу. Однак, іноді укладання договору міни є гарним вирішенням, коли потрібно обмінятися житлом, наприклад, з родичами, в межах однієї сім’ї.
Розглянемо його специфіку та особливості укладання.
Відповідно до частини 1 статті 715 Цивільного кодексу України за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов’язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Особливістю договору міни є те, що він не опосередковує рух коштів у готівковій чи безготівковій формах, а є підставою для виникнення товарообмінних операцій.
Якщо ж обмінювані товари є нееквівалентними за оцінкою, сторони за домовленістю між собою можуть встановити доплату за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості. В такому випадку договір міни буде мати змішану правову природу, і до нього будуть застосовуватись положення частини 2 статті 628 Цивільного кодексу України.
Враховуючи норми Цивільного кодексу України стосовно того, що кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін, до договору міни застосовуються відповідно правила про договір купівлі-продажу, якщо інше не випливає зі змісту відносин сторін. А отже, при посвідченні подібних договорів, обов’язково потрібно враховувати наступні нюанси:
Відсутність прав малолітніх, неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежно дієздатних осіб.
Так, з метою перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваним нерухомим майном від підприємств, установ і організацій витребовуються відомості та документи, необхідні для вчинення правочину. Наприклад, звернутися до Центру надання адміністративних послуг.
У разі, якщо ж вищезазначені особи мають право на користування майном, для посвідчення договору міни необхідно отримати дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину.
Поширення на майно, що підлягає обміну, правового режиму спільного майна подружжя.
У разі, якщо майно є спільною сумісною власністю подружжя, на укладання договору міни обов’язковим є отримання згоди чоловіка або дружини. При цьому, не потрібно забувати, що розірвання шлюбу не припиняє права спільної сумісної власності на майно, набуте за час шлюбу.
Порядок оподаткування операцій з обміну об’єктів нерухомого майна
Згідно з роз’ясненням Державної податкової служби України обмін слід розглядати як продаж окремих об’єктів нерухомого майна незалежно від того, що дана операція оформлена одним договором. При цьому, до кожного з об’єктів мають бути застосовані положення ст. 172 Податкового Кодексу України.
А отже, при обміні платниками податків – фізичними особами одного об’єкту нерухомого майна на інший об’єкт, не оподатковується дохід одержаний кожним платником у вигляді вартості об’єкту обміну за умов, що це перший обмін протягом звітного податкового року і відчужуваний об’єкт перебуває у власності платника понад три роки, за винятком отриманого майна у спадщину.
Якщо платниками податку згадані умови не дотримані, базою оподаткування кожного об’єкту обміну є вартість відчужуваного майна, визначена у договорі, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.
