На нашому життєвому шляху ми завжди зустрічаємось з речами, які нам доводиться робити вперше. І добре, коли у таких випадках поряд є люди, які можуть поділитися досвідом та у яких ми можемо запитати поради. Однак, якщо, у тому чи іншому випадку, таких людей поряд немає, ми почуваємо себе розгублено і не знаємо як діяти. Так почувають себе й ті люди, яким вперше в житті доводиться продавати нерухомість. Тож, у даній статті спробуємо навести корисну інформацію юридичного характеру, що стане у нагоді таким людям і допоможе їм зберегти свій час та, можливо, уникнути деяких помилок.
Продаж квартири, звісно, неможливий без покупця, якого можна знайти самостійно: через знайомих та шляхом розміщення рекламних повідомлень на відповідних сайтах у мережі інтернет, а також за допомогою сторонніх осіб: ріелторів та агентств нерухомості.
Якщо покупця вже знайдено, першим етапом продажу є попередня домовленість про купівлю-продаж квартири.
Таку домовленість бажано оформити належним чином, задля того, щоб мінімізувати ризик відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу у останній момент.
Так, згідно з ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Попередній договір повинен бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. В іншому випадку такий договір буде вважатись нікчемним і, відповідно, не буде породжувати жодних правових наслідків (див. Постанови ВСУ від 06.02.2008 р. та від 26.11.2008р.).
Слід мати на увазі, що навіть укладення у належній формі попереднього договору, не гарантуватиме придбання квартири, якщо потенційний покупець того не забажає. Неможливо, на підставі попереднього договору, примусити покупця укласти основний договір. У випадку невиконання попереднього договору, продавець може претендувати тільки на відшкодування нанесених збитків (див. Постанову ВСУ від 2 вересня 2015 року у справі № 6-226цс14).
Крім того, доцільним буде передбачити у попередньому договорі надання покупцем продавцю авансу, який буде у подальшому зараховано в якості оплати за основним договором. Проте, у випадку не укладення основного договору, такий аванс необхідно буде повернути, не дивлячись на те, що досить часто, в попередніх договорах, такі грошові кошти називають завдатком (хоча вони завдатком не являються) і передбачають, що у разі не укладення основного договору з вини покупця, такі кошти поверненню не підлягають (див. Постанова ВСУ від 13 лютого 2013 року у справі №6-176цс12).
Оформлення купівлі-продажу квартири, як правило, здійснюється в офісі у нотаріуса.
Які документи необхідно мати продавцю для успішного продажу квартири?
- Документ що посвідчує право власності на квартиру (це можє бути нотаріально посвідчений договір (купівлі-продажу, дарування, міни, тощо); свідоцтво про право на спадщину; рішення суду або інший документ за яким продавець набув право власності на квартиру).
- Інформаційна довідка з БТІ (у випадку, якщо право власності на квартиру набуто до 2010 року і у подальшому не було зареєстровано в Реєстрі прав власності на нерухоме майно (який діяв до 01.01.2013 року) та/або у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (який діє починаючи з 01.01.2013 року і по сьогодні)).
- Звіт про оцінку квартири (виконану органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, та зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку).
- Документ про сплату до бюджету податку на дохід фізичної особи від продажу квартири (такий податок становить 5% від вартості визначеної в договорі купівлі-продажу, однак не меншої від оціночної, і сплачується продавцем, у разі продажу ним квартири, яка перебуває у його власності менш ніж три роки (не стосується квартири, отриманої у спадщину) та яка відчужується частіше одного разу протягом звітного податкового року).
- Дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину у формі витягу з рішення відповідного органу (у випадку, якщо право власності або право користування відчужуваною квартирою мають малолітні або неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи).
- Відповідні передбачені законодавством заяви, які допоможе скаласти нотаріус (заява про відсутність прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваною квартирою; згода одного із подружжя на продаж нерухомого майно, тощо).
- Довідка про відсутність заборгованості за комунальні послуги (не обов’язкова, однак, як правило вимагається покупцем).
Які податки має сплатити продавець?
- Як вже зазначалось вище, податок на дохід фізичної особи від продажу квартири, що становить 5% від вартості визначеної в договорі купівлі-продажу, однак не меншої від оціночної, і сплачується продавцем, у разі продажу ним квартири, яка перебуває у його власності менш ніж три роки (не стосується квартири, отриманої у спадщину) та яка відчужується частіше одного разу протягом звітного податкового року.
- Військовий збір, що становить 1,5% отриманого доходу від продажу квартири, який сплачується тільки у попередньому випадку.
- Державне мито за посвідчення договору купівлі-продажу державним нотаріусом, що становить 1% суми договору, або послуги приватного нотаріуса (за домовленістю).
Яким чином здійснюється оплата за договором купівлі-продажу квартири?
Положенням про ведення касових операцій у національній валюті в Україні затвердженого Постановою Правління Національного банку України від 29.12.2017 № 148 передбачено, що фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50000 гривень уключно.
Платежі на суму, яка перевищує 50000 гривень, здійснюються шляхом:
1) переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок;
2) унесення та/або переказу коштів на поточні рахунки (у тому числі на депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті).
Однак, слід зазначити, що у разі порушення вказаного порядку розрахунків, жодних негативних наслідків для продавця законодавством не встановлено.
Отже, після посвідчення нотаріусом договору купівлі-продажу та реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності покупця на придбану квартиру, покупець стає власником кваритири, а продавець власником отриманих коштів і правочин з купівлі-продажу квартири може вважатись успішно завершеним.
Автор: Ігор Тетеря,
адвокат
