Одной из схем привлечения средств для строительства жилых проектов является использование модели привлечения средств в строительство с использованием жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Средства для строительства объекта привлекаются путем заключения с покупателями договоров об уплате паевых взносов.
Данный вид договоров прямо не предусмотрен законодательством как допустимый механизм инвестирования в жилищное строительство (ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»), однако не запрещен и даже предусмотрен профильным законом — Законом Украины «О кооперации».
Жилищно-строительный кооператив — юридическое лицо, созданное физическими и / или юридическими лицами, добровольно объединившимися на основе членства для участия в строительстве или реконструкции жилого дома (домов) и последующей его эксплуатации.
Согласно схеме ЖСК инвесторы (покупатели) становятся ассоциированными членами кооператива с правом совещательного голоса, то есть такой голос может не приниматься во внимание при голосовании по любым вопросам. В то же время, при ликвидации кооператива ассоциированный член кооператива имеет преимущественное по сравнению с членами кооператива, право на получение пая. Инвестор (будущий ассоциированный член кооператива) вносит в кооператив вступительный взнос и пай в порядке и размере, предусмотренном уставом и договором (договор о долевом участии в кооперативе), конечной целью которого является получение квартиры в собственность.
После ввода дома в эксплуатацию право собственности на квартиры оформляется на жилищно-строительный кооператив. После этого заключается договор мены пая ассоциированного члена кооператива на саму квартиру. На основании нотариально удостоверенного и зарегистрированного договора мены покупатель (инвестор) получает право собственности на квартиру в соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Украины.
Преимущества для инвестора (покупателя):
- относительно простая схема привлечения средств;
- для застройщика, это способ оптимизировать налогообложение и при этом понести незначительные финансовые и временные затраты для начала реализации квартир через ЖСК;
- члены кооператива (полноправные) имеют право принимать участие в управлении ЖСК.
- Основные риски для инвестора:
— возможные двойные перепродаже квартир; - — кооператив вправе привлекать средства для строительства до получения разрешительной документации;
- — отсутствие какого-либо контроля над финансовыми потоками привлеченных средств;
— возможность нецелевого использования средств; - — конфликты и судебные споры, в случае недостижения «полноправными» членами ЖСК согласия в вопросах управления кооперативом;
- — ЖСК отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом;
- — до переоформления членом ЖСК квартиры на себя, ее владельцем является кооператив;
- — дополнительные затраты при регистрации договора мены (налоги, стоимость нотариальных услуг).
На что советуем обратить внимание при выборе данной схемы инвестирования:
- условия договора (порядок принятия в члены кооператива, материальная ответственность сторон, четкие сроки завершения строительства, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон, механизм и порядок приобретения права собственности на квартиру и др.);
- наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство и прав на земельный участок;
- на репутацию заказчика (застройщика): опыт строительства подобных объектов).
Данная схема максимально защищает права застройщика, а не инвестора. Поэтому важна детальная проверка всей документации по схеме приобретения недвижимости через ЖСК чтобы минимизировать риски и получить желаемый объект в собственность.
Группа компаний KVADRA INVEST
