Одним з правил майнової гігієни є внесення відомостей про речові права на нерухомість до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – ДРРП).
Незважаючи на те, що права, які виникли до 2013 року та були оформлені відповідно до чинного на той момент законодавства, визнаються і за відсутності таких відомостей у ДРРП, законодавство у сфері державної реєстрації прав дозволяє таким власникам нерухомого майна за власним бажанням звернутися за державною реєстрацією права власності в ДРРП.
При цьому слід розуміти, що «зберігання» права на нерухомість лише на паперових носіях — це відкритий шлях до шахраїв, які можуть використати підробні документи для оформлення нерухомості на іншу особу.
При вирішенні питання звернення до державного реєстратора з метою державної реєстрації у ДРРП слід враховувати різні обставини, з якими законодавець пов’язує певні особливості у необхідних документах і відомостях, які подаються державному реєстратору та ним мають перевірятися під час вирішення питання про державну реєстрацію прав.
Зокрема, доволі часто на практиці виникає необхідність зареєструвати права на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року.
Ольга Кухтик, секретар центральної Колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції України: «Непоодинокими під час розгляду скарг у сфері державної реєстрації, яка проводиться щодо права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року, є випадки встановлення неподання в повному обсязі необхідних документів або ж такі документи не містять необхідних відомостей.
Так, пунктом 80 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі – Порядок) встановлено, що державна реєстрація права власності на такі об’єкти нерухомого майна, може проводитися на підставі документів, передбачених статтею 31 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».Отже, для державної реєстрації права власності на такі об’єкти, щодо яких раніше не проводилася державна реєстрація прав власності, подаються:
виписка із погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений — сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою; документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об’єктом, крім випадку, коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.Слід звернути увагу, що документом, який посвідчує речові права на земельну ділянку під таким об’єктом, може також вважатися рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність.
Також слід враховувати, що погосподарська книга не завжди містить усі відомості, необхідні для проведення державної реєстрації права власності.
Тому, у випадку, якщо виписка із погосподарської книги не містить передбачених частиною четвертою статті 26-3 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» реквізитів про адресу об’єкту нерухомого майна або не містить необхідних відомостей про нерухоме майно, передбачених пунктом 29 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 № 1141, або коли погосподарські книги не велися, така реєстрація проводиться за наявності відомостей про його технічну інвентаризацію, про прийняття його в експлуатацію та про присвоєння такому об’єкту адреси, отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (далі – ЄДЕССБ).
У разі присвоєння адреси без застосування ЄДЕССБ державна реєстрація проводиться за наявності документа, що підтверджує присвоєння такому об’єкту адреси та за наданими заявником у заяві реквізитами та відомостями про суб’єкта, що здійснював присвоєння закінченому будівництвом об’єкту адреси, отримується державним реєстратором шляхом звернення до відповідного органу державної влади чи органу місцевого самоврядування.
При цьому, як зауважується у Листі Мін’юсту від 30.06.2022 р. № 51790/50297-33-22/8.4.1 (Щодо присвоєння адрес об’єктам нерухомого майна), у разі присвоєння адрес до набрання чинності відповідними нормативно-правовими актами та без застосування ЄДЕССБ документи, необхідні для проведення реєстраційних дій, при неможливості одержання відповідних відомостей із ЄДЕССБ надаються не заявником, а отримуються безпосередньо державним реєстратором шляхом направлення запитів до органів, які видавали такі документи.
Проведення державної реєстрації за відсутності відповідних відомостей у ЄДЕССБ і без отримання державним реєстратором документа, що підтверджує присвоєння такому об’єкту адреси шляхом направлення запитів до органів, які видавали такі документи, призводить до незаконності відповідної державної реєстрації права власності і може обумовлювати скасування відповідного рішення у разі його оскарження. Щоб уникнути цього, необхідно ретельно виконувати нормативні приписи щодо перевірки документів та/або відомостей ДРРП, відомостей реєстрів, автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень».
