Лицо, о проживании которого в приобретаемой квартире знал новый собственник, не подлежит выселению

До такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21 серпня 2019 року у справі № 569/4373/16-ц, провадження № 14-298цс19

 Обставини справи: позивач звернувся до суду з позовом про виселення з квартири двох мешканців, зазначивши у позові, що 11 грудня 2015 року він разом з іншими членами сім’ї на підставі договору міни набув право власності на вказану квартиру та знав, що в ній постійно проживають відповідачі, які відмовляються укласти з ним договір найму та перешкоджають доступу до спірного житлового приміщення.

Позивач просив виселити відповідачів з квартири та пересилити їх у будинок, який належить одній із співвідповідачів. Під час розгляду справи дана співвідповідачка померла, після чого позивач зазначив відповідачем лише одного відповідача та посилався на додаткову підставу для задоволення позову – похідне право відповідача на спірне житло, яке припинилося з припиненням права власності на це житло у продавця квартири, членом сім’ї якої був відповідач. Позивач просив висилити відповідача без надання іншого житлового приміщення.

Судові рішення у справі:

Рішенням суду першої інстанції позов задоволено, виселено відповідача з квартири без надання іншого житлового приміщення.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції керувався правовим висновком Верховного Суду України, викладеним у постанові від 05 листопада 2014 року (провадження № 6-158цс14), та вважав, що з припиненням права власності попереднього власника на спірне нерухоме майно, членом сім’ї якого є відповідач, припинилося і право останнього на користування житлом.

Рішенням апеляційного суду апеляційну скаргу відповідача задоволено, рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

Апеляційний суд зробив висновок про необхідність відступу від правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду України від 05 листопада 2014 року (провадження № 6-158цс14), посилаючись на необхідність дотримання таких засад цивільного судочинства, як справедливість, добросовісність і розумність.

Суд апеляційної інстанції керувався тим, що до укладення договору міни позивачу було відомо, що право власності попереднього власника вищевказаної квартири обтяжено тим, що остання мала обов’язок забезпечувати відповідачу можливість проживання у спірній квартирі. Позивач був обізнаний, що місце проживання відповідача зареєстроване у спірній квартирі, не відмовився укладати договір міни та не порушував питання про його розірвання, а тому фактично погодився набути право власності на вказану квартиру з тими обтяженнями, які існували у попереднього власника. Відповідач є особою з інвалідністю другої групи, іншого житла не має, а тому виселення без надання іншого житла вплине на його соціальну захищеність.

Позиція Великої Палати Верховного Суду

Суди встановили, що ідповідач з 1970 року проживає у спірній квартирі, в якій зареєстрований з 06 лютого 1990 року, права на інше житло не має. Спірна квартира була власністю матері відповідача, після смерті якої у 2007 році стала власністю сина відповідача, який її подарував своїй дружині, а вона поміняла квартиру на квартиру позивача та його родини.

До міни квартири власниця зверталася до суду з позовом про виселення відповідача, однак їй було відмовлено, у тому числі й з тих підстав, що відповідач є членом сім’ї власника житла.

За нотаріально посвідченим договором власниця квартири обміняла її на іншу, яка належала сім’ї позивача, у результаті чого в останніх виникло право часткової власності на спірне житло. Згідно з пунктом 11 цього договору будь-які права у третіх осіб на цю квартиру відсутні, укладенням договору не порушуються права інших осіб.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що при вирішенні питання про виселення члена сім’ї колишнього власника житла суд має враховувати і загальні норми, що регулюють питання реалізації права власності.

Відповідно до статті 156 ЖК УРСР члени сім’ї власника жилого будинку, які проживають разом із ним у будинку, що йому належить, користуються жилим приміщенням нарівні з власником будинку, якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням.

Крім того, при розгляді спорів, що не врегульовані житловим законодавством, суд застосовує норми цивільного законодавства.

Згідно із частиною першою статті 405 ЦК України члени сім’ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону. Житлове приміщення, яке вони мають право займати, визначається його власником.

Відповідно до частин першої, другої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов’язків власник зобов’язаний додержуватися моральних засад суспільства.

Згідно із частиною першою статті 383 ЦК України власник житлового будинку має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб.

Стаття391 ЦК України передбачає, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України), тому дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Статтею 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі – Конвенція) закріплено, що кожен має право на повагу до свого приватного і сімейного життя, до свого житла і кореспонденції. Органи державної влади не можуть втручатись у здійснення цього права, за винятком випадків, коли втручання здійснюється згідно із законом і є необхідним у демократичному суспільстві в інтересах національної та громадської безпеки чи економічного добробуту країни, для запобігання заворушенням чи злочинам, для захисту здоров’я чи моралі або для захисту прав і свобод інших осіб.

Проаналізувавши рішення від 17 травня 2018 року у справі «Садов’як проти України», від 02 грудня 2010 року у справі «Кривіцька та Кривіцький проти України», від 23 вересня 1982 року у справі «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції», від 20 жовтня 2011 року у справі від «Рисовський проти України», положення статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, виселення особи з житла без надання іншого житлового приміщення можливе за умов, що таке втручання у право особи на повагу до приватного життя та права на житло, передбачене законом, переслідує легітимну мету, визначену пунктом 2 статті 8 Конвенції, та є необхідним у демократичному суспільстві.

Навіть якщо законне право на зайняття житлового приміщення припинено, особа вправі сподіватися, що її виселення буде оцінено на предмет пропорційності у контексті відповідних принципів статті 8 Конвенції.

Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що не є підставою для виселення членів сім’ї власника квартири, у тому числі й колишніх, сам факт переходу права власності на це майно до іншої особи без оцінки законності такого виселення, яке по факту є втручанням у право на житло у розумінні положень статті 8 Конвенції, на предмет пропорційності у контексті відповідної практики ЄСПЛ.

Виселення відповідача в контексті пропорційності застосування такого заходу, як вважає Велика Палата Верховного Суду, має оцінюватися з урахуванням порушення права останнього на житло та недобросовісності дій сторін договору міни, внаслідок яких відповідач може втратити не лише право на користування житлом, а позбутися такого права взагалі та стати безхатченком.

Зі справи вбачається, що відповідач набув право користування спірним житлом згідно із законом, тобто набув охоронюване законом право на мирне володіння майном як член сім’ї своїх батьків – членів житлово-будівельного кооперативу. У подальшому право власності на житло набув його син

При цьому Велика Палата Верховного Суду врахувала той фак, що відповідач як особа з інвалідністю ІІ групи, непрацездатний, мав право на спадкування обов’язкової частки після смерті матері, але відмовився від спадщини у вигляді частки у спірній квартирі на користь сина, залишаючись користувачем спірної квартири.

Також у договорі міни сторони зазначили, що жодні треті особи не мають майнових прав на квартиру, що не відповідало дійсності.

Крім того, Велика Палата Верховного Суду зауважила на тому, що під час огляду квартири набувачі мали можливість виявити, що відповідач проживає у квартирі, та з’ясувати в нього підстави такого проживання, а також довідатися про його наміри щодо подальшого проживання у квартирі після її відчуження або про його відмову від свого права та готовність звільнити квартиру у такому випадку.

Тобто набувачі за певної обачності мали реальну можливість дізнатися про обтяження квартири у вигляді права користування члена сім’ї колишнього власника квартири.

Таким чином, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що заявники могли передбачити характер та вагу обтяження їх майбутньої нерухомості, однак позивачі не здійснили достатньої належної обачності при укладенні договору.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відчуження спірної квартири попереднім власником, членом сім’ї якого є відповідач, поставило під загрозу соціальний статус останнього, який може стати безхатченком, втративши право користування житлом, яким користувався з 1970 року.

При цьому обмін, у результаті якого у колишньої власниці припинилось, а у позивача та третіх осіб виникло право на житло, вочевидь, не відповідав добросовісності, оскільки сторони договору міни були достовірно обізнані про право відповідача на користування цією квартирою.

Позивач і члени його сім’ї при укладенні договору міни також діяли недобросовісно, оскільки до моменту укладення вказаного договору достовірно знали про обтяження спірної квартири у вигляді проживання у ній відповідача. На момент укладення договору міни згідно з пунктом 1.9 глави 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5, обов’язковою умовою для укладення такого договору було надання нотаріусу довідки про осіб, які зареєстровані у квартирі, щодо якої укладається договір відчуження.

Вказане свідчить про те, що дії сторін за договором міни від 11 грудня 2015 року щодо передачі права власності на квартиру були недобросовісними стосовно відповідача та спрямованими на позбавлення його права користування житлом.

Крім того, виселення відповідача, 1959 року народження, який є особою з інвалідністю ІІ групи, може призвести до виникнення негативних для нього наслідків, пов’язаних з відсутністю в особи житла, а з урахуванням його стану здоров’я та доходів у вигляді пенсії по інвалідності та її розміру, навіть наймання житла буде надмірним тягарем.

Суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.

Як проголошено у статті 3 Конституції України. Права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави. Держава відповідає перед людиною за свою діяльність. Утвердження і забезпечення прав і свобод людини є головним обов’язком держави.

Підстави для виселення особи без надання іншого жилого приміщення передбачені у статті 116 ЖК УРСР. Позивачем таких підстав не зазначено.

Крім того, Велика Палата Верховного Суду вважає, що права членів сім’ї власника житла також підлягають захисту і позбавлення права на житло не лише має ґрунтуватися на вимогах закону, але таке втручання повинно бути виправданим, необхідним для захисту прав позивача та не покладати надмірний тягар на відповідача.

Законність виселення, яке по факту є втручанням у право на житло та право на повагу до приватного життя у розумінні статті 8 Конвенції, має бути оцінено на предмет пропорційності такого втручання.

Оскільки у справі, що розглядається, позивач, придбаваючи житло, знав про проживання в ньому відповідача – члена сім’ї колишнього власника цього житла, який є особою з інвалідністю ІІ групи, іншого житла не має та набув охоронюване законом право на мирне володіння майном у законний спосіб, але тим не менше не виявив розумну дбайливість про інтереси відповідача, не з’ясував, чи відмовляється відповідач від свого права користування жилим приміщенням, то апеляційний суд обґрунтовано відмовив у задоволенні позову про виселення відповідача, оскільки ні у ЦК України, ні у ЖК УРСР не передбачена можливість виселення члена сім’ї колишнього власника без надання іншого жилого приміщення (стаття 116 ЖК УРСР та стаття 405 ЦК України).

Велика Палата Верховного Суду зазначила про те, що позивач не є таким, що самоправно вселився до жилого приміщення, тому підстави, передбачені у тому числі й статтею 116 ЖК УРСР, для його виселення відсутні.

Отже, сам факт переходу права власності на квартиру до іншої особи не є безумовною підставою для виселення членів сім’ї власника цього нерухомого майна, у тому числі і колишніх.

Олена Антонюк,

адвокат, к.ю.н., доцент, партнер Юридичної фірми «О2»,

член Правління Української асоціації клінічних досліджень