Після відкриття ринку землі одне з найпоширеніших запитань від власників ділянок сільськогосподарського призначення та їх потенційних покупців – як правильно укласти договір купівлі-продажу такої землі? Тому, Мінюст роз’яснює алгоритм.
Підготовка документів
Для продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення (паю) (далі — с/г ділянки) власнику слід підготувати документи, що підтверджують права, зобов’язання та обмеження стосовно використання с/г ділянки: підтвердження права власності на ділянку.
Слід отримати витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі ДPPП) або мати інший документ, який підтверджує право власності на ділянку (державний акт, свідоцтво про право власності).
Якщо у ДРРП право власності на ділянку не зареєстроване – його можна зареєструвати у центрі надання адміністративних послуг (ЦНАП) або у нотаріуса під час укладання договору купівлі-продажу ділянки.
витяг з Державного земельного кадастру
Продаж с/г ділянки, якій не присвоєний кадастровий номер, неможливий
Отримати витяг із державного земельного кадастру (далі — ДЗК) можна онлайн на сайті Держгеокадастру (e.land.gov.ua/services).
За його відсутності слід у землевпорядній організації замовити документацію із землеустрою, на підставі якої здійснюється реєстрація в ДЗК.
Формування ціни
Ціна продажу с/г ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), до 1 січня 2030 року не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.
Для визначення ринкової вартості с/г ділянки необхідно замовити експертну грошову оцінку.
Вибір нотаріуса
Договір купівлі-продажу с/г ділянки підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Воно провадиться за місцезнаходженням ділянки або за місцем реєстрації однієї зі сторін договору.
— Переважне право орендаря
При продажу с/г ділянки, яка перебуває у довгостроковій оренді, слід враховувати переважне право орендаря на придбання цієї ділянки.
Для цього не пізніше ніж за 2 місяці до дня укладення договору купівлі-продажу слід подати нотаріусу, який буде посвідчувати договір, заяву про державну реєстрацію наміру продажу с/г ділянки. До заяви слід додати проєкт договору, в якому зазначити ціну та умови продажу.
Ціна продажу с/г ділянки не обов’язково має збігатися з експертною грошовою оцінкою.
Нотаріус повинен повідомити орендарю про намір власника продати ділянку. Ухвалити рішення щодо придбання ділянки за запропонованою ціною орендар повинен протягом місяця.
Переважне право орендар може передати іншій особі, про що має письмово повідомити власника ділянки.
У разі відмови орендаря від переважного права на викуп, власник землі має право продати ділянку іншій особі, але на тих самих умовах та за ціною не нижче тієї, яка пропонувалася орендарю.
Орендар с/г ділянки має переважне право купівлі цієї ділянки у другу чергу, тобто, у разі відсутності суб’єкта першої черги або у разі його відмови від купівлі. У першу чергу переважне право має особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення за певних умов. Механізм реалізації переважного права однаковий.
Якщо ділянка не перебуває в оренді та відсутні спецдозволи, передбачені цим пунктом дії не здійснюються.
— Вимоги до покупця
Право продавати та купувати с/г ділянку мають:
до 2024 року тільки громадяни України, але не більше ніж 100 га в руки однієї особи;
з 1 січня 2024 року поряд з фізичними особами – також юридичні особи, акціонерами / учасниками яких є виключно громадяни України, держава або територіальні громади, але не більше ніж 10 тис. га для однієї фізичної і юридичної особи.
Продаж с/г ділянок заборонений:
іноземцям до рішення референдуму; громадянам держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом; членам терористичних організацій; якщо до покупця чи його родичів застосовано санкції у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок.— Перевірка законності угоди
Під час посвідчення договору купівлі-продажу с/г ділянки нотаріус перевіряє законність угоди на момент її укладення, зокрема дотримання встановлених вимог до покупця.
Водночас нотаріус не зобов’язаний перевіряти наявність судових спорів щодо ділянки. Цю інформацію можна перевірити самостійно в Єдиному державному реєстрі судових рішень за кадастровим номером ділянки.
— Укладання договору
Розрахунок за купівлі-продаж с/г ділянки може здійснюватися лише в безготівковій формі (на розрахунковий рахунок у банку).
При укладанні договору слід платити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) у розмірі 5% (0%, 18% залежно від обставин) від ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижче експертної грошової оцінки ділянки. Крім того, сплачується військовий збір у розмірі 1,5% (у разі сплати ПДФО) та державне мито у розмірі 1% від ціни договору.
За наявності необхідних документів та сплати податків, нотаріус посвідчує договір та проводить державну реєстрацію права власності на ділянку. Новому власнику безоплатно видається витяг із ДРП та відповідні зміни вносяться до ДЗК.
