Порядок налогообложения операций по продаже недвижимого имущества регламентируется ст. 172 разд. IV Налогового кодекса Украины от 2 декабря 2010 № 2755-VI с изменениями и дополнениями.
Согласно п. 172.1 ст. 172 НКУ доход, полученный плательщиком налога от продажи (мены) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающего нормы безоплатной передачи, определенной ст. 121 Земельного кодекса Украины от 25 октября 2001 года № 2768-III в зависимости от его назначения, и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, не облагается налогом.
Пунктом 172.2 ст. 172 НКУ определено, что доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного из объектов недвижимости, указанных выше, или от продажи объекта недвижимости, не указанных в п. 172.1 ст. 172, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 НКУ (5%).
Сумма налога определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения лицом, которое продает или обменивает с другим физическим лицом недвижимость, — до нотариального удостоверения договора купли-продажи, мены (п «а» п. 172.5 ст. 172 НКУ). При этом физическое лицо, ответственное за начисление и удержание налога, в случае нотариального удостоверения договоров купли-продажи имущества должно согласно п.п. 168.4.5 п. 168.4 ст. 168 НКУ уплатить (перечислить) налог в бюджет по месту нотариального удостоверения таких договоров.
Во время проведения операций по продаже (мене) объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества (зарегистрированной в соответствии с п. 172.3 ст. 172 НКУ) и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора и ежеквартально подает в контролирующий орган по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию о таком договоре, включая информацию о его стоимости и сумму уплаченного налога в порядке, установленном гл. IV НКУ для налогового расчета (п. 172.4 ст. 172 НКУ).
Пунктом 43.1 ст. 43 НКУ предусмотрено, что ошибочно и / или излишне уплаченные суммы денежного обязательства подлежат возврату плательщику в соответствии со ст. 43 НКУ, кроме случаев наличия у такого плательщика налогового долга. В случае наличия у налогоплательщика налогового долга, возврат ошибочно и / или излишне уплаченной суммы денежного обязательства на текущий счет такого налогоплательщика в учреждении банка или путем возврата наличными средствами по чеку в случае отсутствия у налогоплательщика счета в банке, проводится только после полного погашения такого налогового долга налогоплательщиком (п. 43.2 ст. 43 НКУ).
Обязательным условием для осуществления возврата сумм денежного обязательства является представление налогоплательщиком заявления о таком возврате (кроме возврата излишне удержанных (уплаченных) сумм налога с доходов физических лиц, которые рассчитываются контролирующим органом на основании поданной налогоплательщиком налоговой декларации за отчетный календарный год путем проведения перерасчета по общему годовому налогооблагаемому доходу налогоплательщика) в течение 1095 дней со дня возникновения ошибочно и / или излишне уплаченной суммы (п. 43.3 ст. 43 НКУ).
Налогоплательщик подает заявление о возврате ошибочно и / или излишне уплаченных денежных обязательств и пени в произвольной форме, в котором указывает о перечислении средств: на текущий счет налогоплательщика в учреждении банка; на погашение денежного обязательства и / или налогового долга по другим платежам, контроль за взиманием которых возложен на контролирующие органы, независимо от вида бюджета; возвращении в наличной форме средств по чеку в случае отсутствия у налогоплательщика счета в банке (п. 43.4 ст. 43 НКУ).
Согласно п. 43.5 ст. 43 НКУ контролирующий орган не позднее чем за пять рабочих дней до окончания двадцатидневного срока со дня подачи налогоплательщиком заявления готовит заключение о возврате соответствующих сумм средств из соответствующего бюджета и подает его для исполнения соответствующему органу, который осуществляет казначейское обслуживание бюджетных средств.
На основании полученного заключения орган, осуществляющий казначейское обслуживание бюджетных средств, в течение пяти рабочих дней осуществляет возврат ошибочно и / или излишне уплаченных денежных обязательств и пени плательщикам налогов в порядке, установленном центральным органом исполнительной власти, который обеспечивает формирование и реализует государственную финансовую политику.
