Держреєстрація нерухомості в Україні: новели законодавства

Розповідаємо про основні новели законодаства, пов’язаного з державною реєстрацією нерухомості та бізнесу

У перший день війни, з метою недопущення зі сторони ворога будь-яких несанкціонованих дій з інформацією державних реєстрів, державою було тимчасово призупинено роботу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — ДРРП) і Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (далі — ЄДР).

Одночасно із захистом інформації державних реєстрів, Парламентом і Урядом були розроблені нові правила як вчинення нотаріальних дій, так і проведення державної реєстрації речових прав на нерухомість і бізнес в умовах воєнного стану, основною метою яких є забезпечення в таких умовах захисту прав держави, фізичних та юридичних осіб на бізнес і нерухомість.

Тимчасово, до відновлення роботи всіх необхідних держреєстрів, не вчиняються нотаріальні дії, які неможливі без функціонування таких реєстрів, зокрема, посвідчення договорів відчуження або застави іпотеки. Крім того, заборонено вчинення виконавчих написів за кредитними договорами, які не є нотаріально посвідченими.

Особливості державної реєстрації в умовах воєнного стану врегульовані відповідною постановою Уряду від 06.03.2022 № 209.

Серед основних положень цієї Постанови:

право посадових осіб Міністерства юстиції, його територіальних органів реєструвати не лише громадські формування, а й інші види юридичних осіб;

проведення державної реєстрації незалежно від місцезнаходження юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань та місцезнаходження нерухомого майна (якщо перелік не передбачає обмежень щодо територіальності);

звільнення від сплати адміністративного збору благодійних організацій, громадських об’єднань, предметом діяльності яких є надання допомоги Збройним Силам, іншим військовим формуванням, правоохоронним (спеціальним) органам, органам цивільного захисту, добровольчим формуванням територіальних громад, іншим особам, які забезпечують національну безпеку і оборону, відсіч і стримування збройної агресії іноземної держави, а також особам, які постраждали чи можуть постраждати від такої збройної агресії;

спрощення процедури подачі документів для державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (можна використовувати електронну пошту або інші засоби зв’язку);

можливість засвідчення справжності підпису, виконаного у присутності реєстратора, на документах для державної реєстрації юридичних осіб;

можливість підтвердження сплати адміністративного збору скрін-копією платіжного документа.

В умовах воєнного стану з огляду на необхідність забезпечення достовірності відомостей ЄДР Мін’юстом реалізовано можливість проведення найбільш нагальних реєстраційних дій, а саме державної реєстрації:

фізичної особи підприємцем, припинення підприємницької діяльності фізичної особи — підприємця, зміни до відомостей про фізичну особу – підприємця. На Порталі Дія вже відновлена можливість таких видів реєстраційних дій;

створення благодійних організацій та громадських об’єднань та змін до відомостей про них, в тому числі до статутів;

створення товариств з обмеженою відповідальністю, створення фермерського господарства, зміни керівника юридичної особи, крім громадських формувань, зміни місцезнаходження юридичної особи, змін до установчих документів, якими передбачається виключно зміна місцезнаходження юридичної особи, зміни видів економічної діяльності юридичної особи;

органів державної влади, органів місцевого самоврядування, казенних підприємств, державних підприємств, комунальних підприємств, комунальних організацій (установ, закладів), державних організацій (установ, закладів), а також акціонерних товариств, які є банками.

Важливими для посилення захисту речових права на нерухомість та бізнесу у сфері державної реєстрації стали зміни, внесені Урядом до зазначеної постанови, якими визначено особливості функціонування Єдиних та Державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану.

Зокрема, врегульовані:

особливості надання та оперативного припинення доступу до ЄДР та ДРРП;

надання відомості з ЄДР за зверненнями фізичних та юридичних осіб;

обов’язковість подання/підтвердження відомостей про кінцевого бенефіціарного власника для банків, небанківських фінансових установ та осіб, які мають право надавати окремі фінансові послуги (крім операторів поштового зв’язку), а також юридичних осіб, пов’язаних зі державою-агресором.

З метою забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави України у зв’язку з військовою агресією російської федерації до прийняття та набрання чинності Законом України щодо врегулювання відносин за участю осіб, пов’язаних з державою-агресором, постановою Уряду від 03.03.2022 року № 187 також запроваджено мораторій (заборону) на виконання грошових та інших зобов’язань, кредиторами (стягувачами) за якими є російська федерація або особи, пов’язані з державою-агресором.

Зокрема, встановлено, що:

правочини (у тому числі довіреності), укладені з порушенням мораторію, у тому числі якщо ними передбачається відповідне відчуження у майбутньому, є нікчемними;

нотаріальне посвідчення правочинів, що порушують мораторій, забороняється;

державна реєстрація або інше визнання державними органами, органами місцевого самоврядування, їх посадовими особами, державними реєстраторами та особами, які надають публічні (адміністративні) послуги, правочинів, укладених з порушенням мораторію, забороняється.

Важливим у протистоянні російській військовій агресії став Закон України «Про основні засади примусового вилучення в Україні об’єктів права власності російської федерації та її резидентів» від 03.03.2022 № 2116-IX, який встановив правові засади примусового вилучення з мотивів суспільної необхідності об’єктів права власності рф як держави, яка почала повномасштабну війну проти України, та її резидентів.

Робота щодо реалізації цього Закону (у тому числі на стадії державної реєстрації прав на відповідне майно) на нормативному та організаційному рівнях вже активно проводиться.

Важливим для громадян і бізнесу стало прийняття Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» від 15.03.2022 № 2120-IX, яким врегульовано широкий спектр питань не лише у сфері оподаткування, але й кредитування та іпотечних правовідносинах.

На період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у 30-денний строк після його припинення або скасування зупинено дію положень щодо:

набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;

продажу предмета іпотеки;

виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об’єкти;

реалізації предмета іпотеки на електронних торгах.

Зважайте, що зазначені гарантії стосуються лише вже переданої у іпотеку для забезпеченням споживчого кредиту нерухомості, яка належить фізичним особам. Якщо ж договір, виконання зобов’язань за яким забезпечує іпотека, буде укладений після дня набрання чинності цим Законом, або до нього після дня набрання чинності цим Законом вносилися за погодженням сторін зміни в частині продовження строків виконання зобов’язань та/або зменшення розміру процентів, штрафних санкцій, відповідні гарантіє не застосовуватимуться.

Мін’юстом також підготовлено кілька важливих інформаційних листів:

лист від 07.03.2022 № 24535/37.1/32-22 щодо пред’явлення документів, які посвідчують особистість заявника під час вчинення нотаріальних дій або проведення державної реєстрації актів цивільного стану, державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань в регіонах, де у громадян України, іноземців та осіб без громадянства обмежена можливість обміну документів, що посвідчують особу, підтверджують громадянство України чи спеціальний статус особи або вклеювання фотокартки до паспорта громадянина України по досягненню 25- і 45-річного віку;

лист від 08.03.2022 № 24560/8.1.3/10-22 щодо застосування положень постанови КМУ від 03.03.2022 № 187;

листи 09.03.2022 № 24584/37.1/32-22 та від 10.03.2022 № 24708/37.1/32-22 щодо використання спеціальних бланків нотаріальних документів;

лист від 10.03.2022 № 24702/21.3/32-22 щодо примусового відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного стану;

лист від 19.03.2022 № 25573/37.1/32-22 щодо порядку спадкування в умовах воєнного стану, який також стосується окремих питань щодо довіреностей і припинення їх дії.

Звертаю увагу, що забезпечення неухильного дотримання правил державної реєстрації є важливою функцією і Міністерства юстиції України, і професійних спільнот нотаріусів та державних реєстраторів.

Держава продовжує забезпечувати гарантії захисту речових прав на нерухомість і бізнес.

Будь-які дії, спрямовані на незаконне проведення державної реєстрації нерухомості та бізнесу, отримають належну правову оцінку та реакцію держави, у тому числі з використанням правових інструментів, якими наділено Міністерство юстиції України, зокрема у межах розгляду скарг у сфері державної реєстрації.