«Подводные камни» ипотеки: как защитить требования кредитора?

Верховный Суд Украины в постановлении от 13 сентября 2017 года по делу №6-1446цс17 высказал свою правовую позицию относительно способов защиты на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований кредитора.

В части первой статьи 36 Закона Украины «Об ипотеке» указано, что стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора.

Внесудебное урегулирование осуществляется согласно с оговоркой об удовлетворении требований ипотекодержателя, которое содержится в ипотечном договоре, или согласно отдельному договору между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, который подлежит нотариальному удостоверению и может быть заключен одновременно с ипотечным договором или в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Согласно положениям части третьей настоящей статьи договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которое приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям, может предусматривать:

  • передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства;
  • предоставление ипотекодержателя права от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи.

При этом согласно части первой статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке» основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, является договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая приравнивается к такому договору по своим правовыми последствиями и предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности.

Порядок реализации предмета ипотеки по решению суда урегулирован статьей 39 вышеуказанного закона, которой предусмотрено, что в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда отмечается, в частности, способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 этого закона.

Возможность возникновения права собственности по решению суда ГК Украины предусматривает только в статьях 335 и 376. Во всех остальных случаях право собственности приобретается из других не запрещенных законом оснований, в частности с сделок (часть первая статьи 328 ГК Украины).

Статья 392 ГК Украины, в которой говорится о признании права собственности, не порождает, а подтверждает имеющееся у истца право собственности, приобретенное ранее на законных основаниях, в том случае, если ответчик не признает, отрицает или оспаривает право собственности, а также в случае потери истцом документа, удостоверяющего его право собственности.

Таким образом, анализ положений статей 33, 36, 37, 39 Закона Украины «Об ипотеке», статей 328, 335, 376, 392 ГК Украины дает основания для вывода о том, что законодатель определил три способа защиты на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований кредитора путем обращения взыскания на предмет ипотеки:

  • судебный – на основании решения суда;
  • два внесудебных – на основании исполнительной надписи нотариуса и согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

В свою очередь внесудебный способ защиты по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующей оговоркой в ​​ипотечном договоре реализуется путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки или предоставление права ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи.

При этом договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, предусматривающем передачу ипотекодержателю права собственности, является основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество (часть первая статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке»).

Комментариев еще нет.

Оставить комментарий